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Les actualités d’IP Forma à Fréjus

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Réforme de la copropriété : décret du 2 juillet 2020

Les syndics et les copropriétaires doivent s’adapter en urgence à une réforme entrant en vigueur très tardivement dans des circonstances exceptionnelles, en pleine épidémie. L’UNIS revient sur la publication du décret et de l’arrêté du 2 juillet.

À la veille de la période estivale, le retard de publication du décret du 2 juillet 2020 complique la lisibilité d’un édifice juridique déjà constitué de règles pérennes (ordonnance de 2019) et de dispositions temporaires (ordonnance du 20 mai 2020).

Ce retard affecte directement la vie quotidienne des 25 millions de personnes résidant dans une copropriété, dont 8 millions sont copropriétaires. La réforme était donc prioritaire.

« Le vote par correspondance est enfin publié, bonne nouvelle. Le contrat de syndic aussi, mais son entrée en vigueur est progressive. Pour le reste, utile aussi, il s’agira toutefois de former en accéléré les gestionnaires et d’informer les copropriétaires, et d’adapter les trames et les logiciels. Ce n’est pas évident en cette période estivale», indique Danielle Dubrac, nouvelle présidente de l’UNIS.

L’entrée en vigueur au 1er juin de l’ordonnance et de son décret d’application était prévue par la loi Elan (23.11.2018). Le télescopage avec l’épidémie aurait pu être évité en reportant simplement la date de son entrée en vigueur., Mais le report demandé par l’UNIS n’a pas été suivi d’effet. « Le confinement a toutefois montré qu’en très peu de temps, des solutions pragmatiques ont pu être mises en place avec succès. Il faudra conserver ce qui a fonctionné », poursuit Danielle Dubrac.

Pour mémoire, la réforme a pour objectifs

  • De faciliter la compréhension d’un ensemble de textes devenus complexes ;

  • De favoriser la prise de décision en assemblée générale, notamment sur la rénovation et l’amélioration énergétique des immeubles

  • Les deux mesures phares du décret concernent le contrat de syndic et le vote par correspondance.

Les syndics de copropriété

Les dispositions transitoires concernent les mandats expirants entre le 12 mars et le 23 juillet : ces mandats sont « renouvelés » jusqu’à la tenue d’une AG devant se tenir avant le 31.01.2021. Pour les mandats dont le terme est postérieur au 23 juillet, le renouvellement ne s’applique pas : une AG doit être convoquée avant la fin du mandat.

Dans tous les cas, les règles de l’ordonnance de 2019 et du décret de juin 2020 s’appliquent :

  • Le contrat-type est modifié : des services supplémentaires peuvent être proposés, dans le contrat, entre le syndic et un copropriétaire. Le contrat-type rétablit un juste équilibre entre l’encadrement réglementaire et la liberté contractuelle. L’entrée en vigueur des dispositions est étalée dans le temps.

  •  La mise en concurrence des syndics relève de l’initiative du Conseil syndical et des copropriétaires.

  • Les règles de résiliation du contrat de syndic, prévues par l’ordonnance, ont pour objectif d’encadrer les pratiques et d’assurer la désignation d’un successeur et la bonne transmission des archives.

  •  Le plafond de l’état daté, en cas de vente d’un lot, est entré en vigueur le 1er juin.

Le Conseil syndical

  • Les mandats des conseillers syndicaux suivent un régime identique à celui des syndics (période du 12 mars au 23 juillet).
  • L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical certaines décisions, dans la limite d’un budget voté.

L’assemblée générale

Déjà en vigueur :

  •   Recours à la visioconférence
  •   Augmentation du nombre de voix (de 10 à 15%) qu’un copropriétaire peut détenir par procuration (pouvoirs), pendant la période transitoire (jusqu’au 31.01.2021)

Le décret introduit des innovations pour lutter contre l’absentéisme afin de permettre la tenue des assemblées en toute circonstance, et d’incorporer des solutions digitales :

  • Vote par correspondance : un délai de 3 jours est prévu pour retourner le formulaire, lequel a été publié dans l’arrêté du 2 juillet 2020.
  • Notifications électroniques ; le décret supprime l’anonymisation de l’expéditeur : désormais les copropriétaires identifieront plus aisément les convocations expédiées par le syndic. C’est une très bonne mesure.

Ces modalités peuvent se cumuler, en participant par exemple à distance à une réunion qui se tient physiquement.

Pour mémoire : L’ordonnance de 2019 a modifié et simplifié les règles de majorité pour faciliter la prise de décisions et notamment :

  • Article 24 : Les travaux d’accessibilité, l’installation de bornes de recharges de véhicules électriques, l’installation de dispositif pour le stationnement des vélos. (cf. loi LOME et loi Elan)
  • Article 25 : La passerelle de l’article 25-1 ouvrant droit à un second vote est généralisée. Mais attention, lorsqu’on n’a pas obtenu la désignation du syndic, le 25-1 s’applique certes, mais en l’absence de désignation lors d’un deuxième vote, il n’y a plus la possibilité de reconvoquer une nouvelle AG, contre l’avis de l’UNIS ! Les travaux d’amélioration énergétique, jadis relevant de l’article 24, sont dorénavant soumis à l’article 25.
  •  Article 26 : Une passerelle permettant un second vote a été créé : si la majorité des membres représentant les 2/3 de voix n’est pas atteinte, mais qu’un tiers des membres a voté favorablement, la décision en second vote est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
  •     Les Emprunts collectifs sont votés avec les travaux concernés.

Pendant la période dérogatoire (AG se tenant jusqu’au 31.01.2021)  :

  • Le Syndic détermine les modalités pratiques de tenue de l’assemblée générale.
  • Il veillera lors de l’assemblée, à faire voter les modalités souhaitées par les copropriétaires à l’avenir pour les AG en visioconférence.

Copropriétés de petites tailles

Les immeubles de 5 lots et moins ou ceux dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur ou égal à 15 000 euros sont dispensés de conseil syndical et d’appliquer le plan comptable spécifique.

Mais ces copropriétés ne sont plus dispensées d’ouvrir un compte bancaire séparé (ce qui était auparavant le cas pour les copropriétés de moins de 15 lots).

Des règles spéciales ont par ailleurs été instituées dans le cas d’immeubles avec seulement deux copropriétaires.

« Le Droit de la Copropriété est nécessairement très formaliste. Mais il s’était progressivement éloigné des réalités et des attentes.

Le binôme Syndic / Conseil syndical est renforcé et les assemblées générales gagneront en efficacité. Mais le semestre qui s’ouvre va être très compliqué à gérer », conclut Danielle Dubrac.

Décret N° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l'immobilier

Publics concernés : professionnels de l'immobilier.

Objet : encadrement de l'obligation de formation continue pour les professionnels de l'immobilier.

Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er avril 2016.

Notice : la loi soumet les professionnels de l'immobilier à une obligation de formation continue.

Lorsqu'ils en détiennent une, leur carte professionnelle ne peut être renouvelée s'ils ne justifient pas avoir rempli cette obligation.

Le décret détermine la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de formation continue.

Il fixe la durée de formation et détermine les organismes auprès desquels les professionnels de l'immobilier accomplissent leur obligation de formation, ces organismes pouvant être situés en France ou à l'étranger.

Il définit le contenu des justificatifs attendus pour chacune des activités réalisées.

Ces justificatifs sont transmis, selon le cas, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et départementales ou aux titulaires de carte, chargés du contrôle de l'obligation de formation.

L'obligation de formation continue des professionnels de l'immobilier

La formation continue des agents immobiliers et autres professionnels relevant de la loi HOGUET a pour objectif la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à l'exercice de la profession.
Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 (JORF du 21 février) détermine la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de formation continue des agents immobiliers, administrateurs de biens ou syndics.

Qui ?

L'obligation de formation continue des professionnels de l'immobilier concerne :

  • Les titulaires d'une carte professionnelle, quelle que soit la mention (transaction sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic, marchand de listes ou prestations de services) ou, lorsqu'il s'agit d'une personne morale, le ou les représentants légaux et statutaires
     
  • Les directeurs d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau
     
  • Les collaborateurs, salariés ou non

Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015

Publics concernés : agents immobiliers, syndics de copropriété, administrateurs de biens, marchands de listes.

Objet : définition des obligations déontologiques incombant aux professionnels de l’immobilier.

Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er septembre 2015.

L’arrêté du 10 janvier 2017

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières, publié au JORF du 18 janvier 2017, entre en vigueur le 1er avril 2017.

L’arrêté du 29 juin 1990 demeure en vigueur durant cette période transitoire.

Les éléments généraux qui suivent sont donnés à titre indicatif et sous réserve des cas.

Affichage du barème des prix

Contenu et intelligibilité du barème

Le barème liste les prix des prestations proposées par le professionnel.

Le mode de calcul des honoraires pour la transaction est déterminé par chaque professionnel dans le barème. Ceux-ci peuvent être forfaitaires et/ou proportionnels.

Dans ce dernier cas, le ou les pourcentages prélevés doivent apparaître.

Les « fourchettes » de prix ne sont pas admises puisque l’arrêté exige que les prix soient fixés pour chacune des prestations proposées (article 2 de l’arrêté).

Lorsque les honoraires proportionnels varient selon les tranches de prix de vente du bien, le professionnel doit préciser de manière très apparente et très intelligible si celles-ci sont cumulatives entre elles

Réalité des prix

Le I. de l’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017 pose le principe d’un affichage du barème des prix « effectivement pratiqués » T.T.C des prestations assurées par les professionnels

Accès au barème des prix

Ce document doit être « aisément accessible ».

Annonces de ventes

L’arrêté du 10 janvier 2017 impose l’affichage de certaines mentions dans les annonces de vente d’un bien déterminé, en plus de celles prévues par d’autres réglementations comme le code de la construction et de l’habitation (étiquette énergie et informations sur la copropriété).

Le prix de vente du bien doit systématiquement figurer sur l’annonce.

Les annonces de vente comporteront, lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’assiette qui sert de base de calcul au pourcentage de rémunération de l'intermédiaire, soit le prix hors honoraires.

Le prix de vente

Qui apparaît immédiatement au consommateur est celui qui inclut les honoraires à la charge de l’acquéreur (prix type « HAI » par exemple), y compris dans le cadre d’une recherche sur internet.

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de vente qui apparaît ne doit pas juridiquement les inclure.

Loi ELAN, logement 2018

Créée par la loi ALUR de 2014, avant d'être finalement annulée par les tribunaux administratifs à la fin de l'année 2017, la question de l'encadrement des loyers revient sur la table avec la loi Elan en 2018. L'Assemblée Nationale a adopté la mesure en première lecture.

La loi logement de 2018, ou loi Elan, va à nouveau réformer le droit immobilier. Le point sur les principaux changements que pourrait entraîner ce texte de loi.

Date d'entrée en vigueur

Le texte du projet de loi logement, ou projet de loi évolution du logement et aménagement numérique (ELAN), a été présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018. Le texte doit être voté au Parlement d'ici l'été. D'ici là, son contenu pourra éventuellement être amendé par les députés et les sénateurs.

En attendant la publication de la version définitive de la loi Elan au Journal officiel, voici les principales mesures prévues par le projet de loi qui sera discuté par les parlementaires dans les semaines à venir.

Encadrement des loyers

La loi Alur de 2014 a instauré un dispositif d'encadrement des loyers dont la mise en application pratique a été pour le moins difficile et compliquée : seulement deux communes (Paris et Lille) l'ont mis en œuvre et le dispositif a finalement été annulé par les tribunaux administratifs dans ces villes, à la fin de l'année 2017.

Le gouvernement pourrait toutefois vouloir conserver le dispositif puisque l'avant-projet de loi renforce les sanctions applicables aux propriétaires qui ne le respecteraient pas. L'article 43 de l'avant-projet prévoit ainsi la faculté pour le préfet de prononcer une amende administrative dont le montant serait égal à 25 % du montant du trop-perçu.

Le texte prévoit en outre de permettre aux agences d'urbanisme d'être agréées observatoires des loyers.

Bail mobilité

Le projet prévoit de créer un nouveau type de bail d'habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concernerait la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. Ses modalités de conclusion et de résiliation seront souples :

  • La durée du bail sera convenue dès l'origine et le bail ne sera pas renouvelable ;
  • Le bail sera sans dépôt de garantie ;
  • Les charges seront versées forfaitairement 
  • Le locataire pourra résilier à tout moment en respectant un préavis d'un mois et sans avoir à justifier sa décision ;
  • Aucune clause de solidarité ne sera applicable en cas de colocation

HLM

Le logement social sera également un sujet abordé par la loi. Le gouvernement envisage notamment de regrouper les organismes HLM

Copropriété

Les copropriétés seront également concernées par la réforme, qui vise à mieux adapter la réglementation en fonction de leur destination et de leur taille. Il est notamment envisagé de mettre en place un conseil d'administration de copropriété, qui remplacerait l'assemblée générale dans les copropriétés de grande taille. Ces mesures seront normalement prises par ordonnances (donc sans vote au Parlement).

Bail numérique

Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signé électriquement.

Locations touristiques

Le projet renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l'obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l'année en cours. Les sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations devraient également être renforcées.

Les nouveautés de la loi Elan :

Expérimenté à Paris et à Lille avec la loi Alur, l'encadrement des loyers ne devrait cette fois concerner que les agglomérations situées en zone tendue (les grandes villes et leur banlieue). Le projet de loi précise que seules "les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements" seront concernées. Concrètement, lors de la signature d'un bail, le loyer d'un logement ne pourra pas dépasser 20% du loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral en fonction de la situation géographique.
Pour éviter une nouvelle annulation par un tribunal administratif, cette mesure garde un caractère optionnel et serait expérimentée sur une durée de cinq ans. L'application de la mesure est basée sur le volontariat des communes, mais aussi sur la prise en compte des tensions locatives dans certains secteurs.
À savoir que l'encadrement des loyers lors d'une relocation reste en place dans les zones tendues. Un bailleur ne peut imposer un loyer plus élevé à un nouveau locataire entrant dans le logement, sauf dans de rares exceptions prévues par la loi.

Des sanctions pour les bailleurs réticents

C'est la grande nouveauté sur l'encadrement des loyers. Les bailleurs qui ne respectent pas le montant maximal autorisé pour les loyers se verront contraints à payer une amende, qui pourra prendre deux formes.
Un tribunal pourra rendre un jugement obligeant le bailleur à baisser son loyer selon le barème imposé, et à rendre le trop-perçu. La deuxième solution sera mise en place en cas d'échec.

Dans ce cas, le bailleur qui ne respecte pas la mise en demeure se verra infliger une amende pouvant aller jusqu'à 5000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (SCI).
Le gouvernement estime que la loi Elan permettra de faciliter un accès au logement au plus grand nombre et d'encourager la construction de logements neufs. Les détracteurs de la loi reprochent au gouvernement de ne pas prendre en compte les coûts d'entretien des locaux loués et craignent une dégradation rapide des bâtiments anciens, faute de moyens pour les entretenir.

Le règlement général sur la protection des données pour les professionnels de l'immobilier

Si les plates-formes internet paraissent comme les premiers concernés par le nouveau règlement général sur la protection des données (RGPD), il reste que l’ensemble des secteurs dont les activités portent sur la collecte, le traitement et la conservation des données à caractère personnel sont tout aussi concernés.

L’immobilier, en particulier, est visé par les dispositions de la nouvelle réglementation entrée en vigueur le 25 mai 2018 dans toute l’Union Européenne.

En quoi les professionnels de l’immobilier sont-ils concernés par le RGPD

L’agence immobilière est un important réceptacle de données personnelles. La plupart de ces dernières portent, entre autres, sur les clients, les prospects, les agences partenaires et les employés actuels ou anciens. Parfois, les informations restent stockées bien longtemps après que la raison ayant justifié leur collecte ait disparu. C’est pour éviter que ces données soient utilisées à d’autres fins, qu’elles soient piratées ou vendues que l’Union européenne a donc mis en place le RGPD.
En application à ce nouveau règlement, toutes les entreprises sont tenues de prendre les dispositions nécessaires pour rendre lisibles et accessibles leur politique de confidentialité et de faire faire suite aux requêtes des personnes dont elles gardent les informations. Ainsi, l’agence immobilière doit être en mesure de transférer vers d’autres outils de stockage ou d’effacer définitivement toute information à la demande de ses clients.

Toutes ces exigences qui visent un traitement responsable et respectueux de la vie privée doivent être satisfaites au risque de se voir infliger des amendes par la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL). Mais en attendant, cet organisme de protection des données se propose d’accompagner les entreprises dans leur démarche de mise en conformité.

Que faire pour se mettre en conformité avec le RGPD ?

Pour l’entreprise immobilière, ces exigences impliquent la réalisation d’un audit à la fois de son système de collecte, de traitement, de la protection et du stockage des données. Pour y parvenir, il est important de mettre à jour ses logiciels et de se doter de la logistique nécessaire à cet effet, notamment de nouveaux programmes informatiques permettant une meilleure protection de la vie privée.

Mais pour mieux gérer les risques, l’apport du capital humain de l’agence immobilière est tout aussi importante. L’application des dispositions du RGPD passe nécessairement par la formation du personnel sur les enjeux de la sécurisation des données. De même, l’entreprise doit avoir en son sein un coordonnateur pour superviser le projet de mise en conformité et pour veiller à l’application rigoureuse de la réglementation.

Le RGPD, une opportunité pour le secteur de l’immobilier

Au-delà des contraintes qu’il impose, le RGPD représente une grande opportunité pour les agences immobilières. Il vient combler l’attente des clients de tous bords craignant que leurs informations personnelles finissent dans les mains de professionnels peu scrupuleux. En appliquant les dispositions de cette règlementation, l’entreprise envoie un signal rassurant qui rétablit la confiance avec ses clients. À l’interne, l’audit et la mise en place des outils nécessaires favoriseront une gestion plus efficiente, n’étant plus collectées et conservées que les données personnelles indispensables.

Le RGPD, une opportunité pour le secteur de l’immobilier 

 Ce règlement répond aux attentes des clients qui craignent que leurs données personnelles finissent dans les mains de professionnels peu scrupuleux.

Nos prochaines formations

IP Forma vous propose de réaliser une formation de renouvellement de carte professionnelle, près de chez vous ou dans vos locaux (à votre convenance, à partir de 3 stagiaires), à cette nouvelle obligation de formation.

Coût de la formation

50 € HT par personne

Le programme et les thèmes de nos formations

Durée

Thème

Description

Sur 1 jour

 

Formation RGPD : Règlement Général de Protection des Données

Comprendre le règlement général sur la projection des données qui est entré en vigueur le 25 mai 2018.

Public intervenant : agents immobiliers et leurs collaborateurs

Intervenant : Jean-Luc Fontaine : Expert Immobilier

DESS de droit immobilier - MASTER 2 Gestion du patrimoine - Diplômé UCECCAP (Union des compagnies d'experts près de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence) Formation CFPA.

Sur 2 jours

 

 

Formation RGPD : Règlement Général de Protection des Données

 

Loi ALUR: les nouveaux changements

Comprendre le règlement général sur la projection des données qui est entré en vigueur le 25 mai 2018.

Public intervenant : agents immobiliers et leurs collaborateurs

Objectifs :

*Être capable d’assurer vos missions

*Comprendre les systèmes juridiques de la vente immobilière

*Connaître les dernières dispositions législatives dans le secteur de l'immobilier

Sur 2 jours

 

 

 

Le viager

Programme :

*Règles de comportement

*Droits et obligations

*Spécificités du viager

*Savoir évaluer les conditions de vente d'un viager

*Les particularités juridiques de la vente en viager

*Fiscalité des viagers

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Formation promesses de vente d'immeubles

Objectif :

*Maîtriser les techniques contractuelles de la négociation et de la rédaction des promesses de vente d'immeubles

*Prévoir les bonnes clauses dans les promesses ou compromis de vente

*Détecter les pièges pour sécuriser ses avant-contrats

La phase de négociation pour le vendeur :

Gestion des offres d'achat. La mise en place de la data room

L'offre d'acquisition.

Les pourparlers, les négociations, les modalités pratiques.

Revue des contrats possibles :

Le contrat de réservation

Le pacte de préférence  

La différence entre promesse unilatérale de vente et promesse synallagmatique de vente (ou compromis) :

Le versement d'un déposit

La formalisation de l'intention d'acquérir en promesse unilatérale : la levée de l'option, délais de réflexion, de rétractation

Cas pratique : rédiger en sous-groupes les clauses de différenciation principale d'une promesse unilatérale et d'une promesse synallagmatique Les conditions suspensives de l'avant-contrat

Droit de préemption, droit de préférence, droits des tiers, loi Pinel, urbanisme, situation hypothécaire...

Le cadre juridique : lois Hamon, ALUR, Carrez. Aspects environnementaux et diagnostics. Documents à fournir et délais. Les contraintes de l'acquéreur

La réalisation de la promesse : la vente

D’autres thèmes sont possibles à la demande, n’hésitez pas à consulter la liste de nos formations.

Tout change... sauf notre engagement à vos côtés

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