Formations Immobilières Nouveau : Décret 2016-173 du 18 Février 2016 - Loi ALUR Obligation de formation continue des Professionnels de l'immobilier Remise des attestations nécessaires au renouvellement de vos cartes professionnelles N° de déclaration d'activité 93 83 05466 83 enregistré DATADOCK "tout change ...sauf notre engagement à vos cotés"
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LES NEWS DE JUILLET 2020

Réforme de la copropriété, tardive mais utile !

Publié le 08 juillet 2020

Les syndics et les copropriétaires doivent s’adapter en urgence à une réforme entrant en vigueur très tardivement dans des circonstances exceptionnelles, en pleine épidémie. L’UNIS revient sur la publication du décret et de l’arrêté du 2 juillet.

À la veille de la période estivale, le retard de publication du décret du 2 juillet 2020 complique la lisibilité d’un édifice juridique déjà constitué de règles pérennes (ordonnance de 2019) et de dispositions temporaires (ordonnance du 20 mai 2020).

Ce retard affecte directement la vie quotidienne des 25 millions de personnes résidant dans une copropriété, dont 8 millions sont copropriétaires. La réforme était donc prioritaire.

« Le vote par correspondance est enfin publié, bonne nouvelle. Le contrat de syndic aussi, mais son entrée en vigueur est progressive. Pour le reste, utile aussi, il s’agira toutefois de former en accéléré les gestionnaires et d’informer les copropriétaires, et d’adapter les trames et les logiciels. Ce n’est pas évident en cette période estivale», indique Danielle Dubrac, nouvelle présidente de l’UNIS.

L’entrée en vigueur au 1er juin de l’ordonnance et de son décret d’application était prévue par la loi Elan (23.11.2018). Le télescopage avec l’épidémie aurait pu être évité en reportant simplement la date de son entrée en vigueur., Mais le report demandé par l’UNIS n’a pas été suivi d’effet. « Le confinement a toutefois montré qu’en très peu de temps, des solutions pragmatiques ont pu être mises en place avec succès. Il faudra conserver ce qui a fonctionné », poursuit Danielle Dubrac.

Pour mémoire, la réforme a pour objectifs :

  • De faciliter la compréhension d’un ensemble de textes devenus complexes ;
  • De favoriser la prise de décision en assemblée générale, notamment sur la rénovation et l’amélioration énergétique des immeubles ;

Les deux mesures phares du décret concernent le contrat de syndic et le vote par correspondance.

Les syndics de copropriété

Les dispositions transitoires concernent les mandats expirants entre le 12 mars et le 23 juillet : ces mandats sont « renouvelés » jusqu’à la tenue d’une AG devant se tenir avant le 31.01.2021. Pour les mandats dont le terme est postérieur au 23 juillet, le renouvellement ne s’applique pas : une AG doit être convoquée avant la fin du mandat.

Dans tous les cas, les règles de l’ordonnance de 2019 et du décret de juin 2020 s’appliquent :

  • Le contrat-type est modifié : des services supplémentaires peuvent être proposés, dans le contrat, entre le syndic et un copropriétaire. Le contrat-type rétablit un juste équilibre entre l’encadrement réglementaire et la liberté contractuelle. L’entrée en vigueur des dispositions est étalée dans le temps.
  • La mise en concurrence des syndics relève de l’initiative du Conseil syndical et des copropriétaires.
  • Les règles de résiliation du contrat de syndic, prévues par l’ordonnance, ont pour objectif d’encadrer les pratiques et d’assurer la désignation d’un successeur et la bonne transmission des archives.
  • Le plafond de l’état daté, en cas de vente d’un lot, est entré en vigueur le 1er juin.

Le Conseil syndical

  • Les mandats des conseillers syndicaux suivent un régime identique à celui des syndics (période du 12 mars au 23 juillet).
  • L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical certaines décisions, dans la limite d’un budget voté.

L’assemblée générale

Déjà en vigueur :

  • Recours à la visio-conférence
  • Augmentation du nombre de voix (de 10 à 15%) qu’un copropriétaire peut détenir par procuration (pouvoirs), pendant la période transitoire (jusqu’au 31.01.2021)

Le décret introduit des innovations pour lutter contre l’absentéisme afin de permettre la tenue des assemblées en toute circonstance, et d’incorporer des solutions digitales :

  • Vote par correspondance : un délai de 3 jours est prévu pour retourner le formulaire, lequel a été publié dans l’arrêté du 2 juillet 2020.
  •  Notifications électroniques ; le décret supprime l’anonymisation de l’expéditeur : désormais les copropriétaires identifieront plus aisément les convocations expédiées par le syndic. C’est une très bonne mesure.

Ces modalités peuvent se cumuler, en participant par exemple à distance à une réunion qui se tient physiquement.

Pour mémoire : L’ordonnance de 2019 a modifié et simplifié les règles de majorité pour faciliter la prise de décisions et notamment :

  • Article 24 : Les travaux d’accessibilité, l’installation de bornes de recharges de véhicules électriques, l’installation de dispositif pour le stationnement des vélos. (cf. loi LOME et loi Elan)
  • Article 25 : La passerelle de l’article 25-1 ouvrant droit à un second vote est généralisée. Mais attention, lorsqu’on n’a pas obtenu la désignation du syndic, le 25-1 s’applique certes, mais en l’absence de désignation lors d’un deuxième vote, il n’y a plus la possibilité de reconvoquer une nouvelle AG, contre l’avis de l’UNIS ! Les travaux d’amélioration énergétique, jadis relevant de l’article 24, sont dorénavant soumis à l’article 25.
  • Article 26 : Une passerelle permettant un second vote a été créé : si la majorité des membres représentant les 2/3 de voix n’est pas atteinte, mais qu’un tiers des membres a voté favorablement, la décision en second vote est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
  • Les Emprunts collectifs sont votés avec les travaux concernés.

Pendant la période dérogatoire (AG se tenant jusqu’au 31.01.2021)  :

  • Le Syndic détermine les modalités pratiques de tenue de l’assemblée générale.
  • Il veillera lors de l’assemblée, à faire voter les modalités souhaitées par les copropriétaires à l’avenir pour les AG en visio-conférence.

Copropriétés de petites tailles

Les immeubles de 5 lots et moins ou ceux dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur ou égal à 15 000 euros sont dispensés de conseil syndical et d’appliquer le plan comptable spécifique. Mais ces copropriétés ne sont plus dispensées d’ouvrir un compte bancaire séparé (ce qui était auparavant le cas pour les copropriétés de moins de 15 lots). Des règles spéciales ont par ailleurs été instituées dans le cas d’immeubles avec seulement deux copropriétaires.

« Le Droit de la Copropriété est nécessairement très formaliste. Mais il s’était progressivement éloigné des réalités et des attentes. Le binôme Syndic / Conseil syndical est renforcé, et les assemblées générales gagneront en efficacité. Mais le semestre qui s’ouvre va être très compliqué à gérer », conclut Danielle Dubrac.

 

 

 

 

LES NEWS DE JANVIER 2019

HONORAIRES

 

LA LOI

 

Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière

 

Article 2

 

  1. . - Les professionnels visés à l'article 1er sont tenus d'afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.

 

SUR LE SITE DE LA DGCCRF :

 

Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes

L’administration a souvent constaté un écart entre les prix affichés sur le barème conformément à la réglementation[1] et les honoraires effectivement pratiqués.

La réalisation d’une transaction immobilière implique traditionnellement une négociation entre les parties sur le prix de vente et, partant, sur les honoraires dus à l’intermédiaire ceux-ci étant généralement définis de manière proportionnelle.

Pour autant, les taux d’honoraires exigés doivent correspondre à ceux du barème que le professionnel a d’ailleurs lui-même fixé.

Les dérogations aux prix affichés ne sont admises que pour les affaires particulières. Cette dérogation doit impérativement rester ponctuelle et ne pas s’éloigner des conditions usuellement pratiquées.

Lorsque le professionnel n’applique pas, ou de manière très épisodique, les prix affichés, il convient d’en déduire qu’il ne satisfait pas à l’obligation d’affichage[2]. Le barème présenté aux consommateurs serait de fait purement fictif et donc inexistant.

Une pratique commerciale trompeuse pourrait également être relevée puisque le fait de pratiquer des remises systématiques peut faire croire au consommateur qu’il bénéficie d’un avantage économique alors qu’il n’en est rien.

Par ailleurs, le professionnel qui exigerait une rémunération supérieure à celle prévue sur son barème commettrait nécessairement une pratique commerciale trompeuse[3].

 

[1] Article 2 de l’arrêté du 29 juin 1990

[2] Articles 2 et 3 de l’arrêté du 29 juin 1990

[3] Article L. 121-1 du code de la consommation

 

 

COURRIER QUE NOUS A ENVOYE LA  DGGCRF VAUCLUSE :

 

"Afin de tenir compte de la situation de la concurrence dans chaque zone où ses mandataires interviennent, le titulaire de la carte professionnelle peut utiliser des barèmes différenciés, qui peuvent être régionaux, départementaux ou propres à chaque agent commercial.

Cela étant, il importe que les consommateurs soient informés du tarif effectivement pratiqué par l'agent commercial qui propose un bien à la vente.

C'est la raison pour laquelle un  barème doit être affiché sur l'espace dédié à chaque agent commercial. Ce barème doit être accessible directement à partir de ses annonces de vente ou de location et doit correspondre aux tarifs effectivement appliqués par l'agent commercial concerné."

Le fait de ne pas respecter le barème constitue une publicité trompeuse au sens de l’art.L 121-2 du Code de la consommation, assortie de deux ans de prison et de 300 000 € d’amende, ainsi que de peines complémentaires telles l’interdiction d’exercer

 

 

AGENTS IMMOBILIERS - RÉMUNÉRATION

Rémunération rime avec réitération ?

La Cour de cassation vient à nouveau de se prononcer sur le droit à rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier, à la suite d’un compromis de vente. Alors ? 

Où un acquéreur fait« faux bond »après un compromis... Un agent immobilier (AI), mandaté par le vendeur, se charge de rédiger un compromis de vente pour une maison. L’acte, signé par l’acquéreur avec un acompte, précise que la vente devra être réitérée par acte authentique (notarié), à une certaine date. Mais l’acquéreur refuse de réitérer, en expliquant au vendeur qu’il renonce à son acquisition ! Le vendeur et l’AI décident de réclamer de concert une indemnisation à l’acquéreur, au vu d’une clause pénale du compromis. 

Côté agent immobilier... En appel, les juges font droit à la demande du vendeur, mais rejettent celle de l’AI. Ils expliquent que l’article 6 I de la loi Hoguet du 02.01.1970 empêche un AI de réclamer une somme d’argent pour une opération n’ayant pas été « effectivement conclue » . Il ne peut ainsi, sous couvert d’une clause pénale, prétendre à rémunération ou indemnité compensatrice (CA Rennes 03.05.2016) . 

Une confirmation à apprécier... Fidèle à sa jurisprudence (cf. notice), la Cour de cassation vient de censurer l’arrêt d’appel, au vu du principe suivant. L’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel la loi Hoguet « subordonne la rémunération » de l’AI « par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique » . Or, en l’espèce, le compromis constituait un « accord définitif sur la chose et sur le prix »  : la vente avait été « effectivement conclue » . L’acquéreur ne pouvait refuser de réitérer, sans commettre de faute. Ce refus « ne pouvait avoir pour effet de priver » l’AI de son droit à rémunération ou indemnisation (Cass. 3e civ. 10.10.2018 n° 16-21044) . 

À sa juste mesure... Un AI peut se prévaloir de cette jurisprudence en cas de vente « parfaite » dès le compromis, si la réitération par acte authentique n’est pas érigée en condition de la vente, mais comme simple formalité. Pour un compromis avec clause de dédit ou condition suspensive, une vente ne « peut être regardée comme effectivement conclue » tant que la faculté de dédit subsiste, ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée (décret Hoguet du 20.07.1972 art. 74) . 

Le droit à honoraires ou indemnisation d’un agent immobilier mandaté en vente n’est pas nécessairement conditionné à la réitération par acte authentique : une vente « parfaite » peut suffire. 

 

les news de décembre 2018

SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ - DIVERS

Dispense de compte séparé : gare à la durée !

Où la dispense de compte séparé reste possible... Dans une copropriété de moins de 16 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, un syndic professionnel peut être dispensé de son obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, au nom du syndicat des copropriétaires (loi du 10.07.1965 art. 18) . Côté syndic, cette dispense d’ouverture de compte séparé suppose de faire voter, en assemblée générale des copropriétaires, une résolution en ordre, à la majorité requise. Le projet de résolution doit être joint à la convocation de l’AG concernée (Cass. 3e civ. 12.04.2018 n° 17-16034) 

Dispense = durée ! La Cour de cassation vient de juger avec fermeté que la résolution, votée pour la dispense, doit en préciser la durée (Cass. 3e civ. 25.10.2018 n° 17-20131) . En effet, un texte précise que la résolution doit fixer « la durée pour laquelle la dispense est donnée »(décret du 17.03.1967 art. 29-1) 

En pratique. L’ex-Commission relative à la copropriété a recommandé de fixer la durée de la dispense « à une durée déterminée et certaine en mois ou en année, qui peut être celle du mandat de syndic, en précisant la date de prise d’effet »(CRC recommandation n° 22 bis) . La dispense est renouvelable, mais prend fin de plein droit en cas de désignation d’un nouveau syndic. 

Conseil.  Côté syndic, là où une dispense est votée, veillez à bien respecter les règles comptables, issues de la loi « Alur » (cf. notice). Notez que les règles sur les comptes des copropriétés n’ont pas été modifiées par la loi « Elan ». 

Coté syndic professionnel, la résolution à faire voter en AG, pour être dispensé d’ouvrir un compte bancaire séparé dans une copropriété de moins de 16 lots, doit impérativement comporter une durée (déterminée) pour la dispense.

COPROPRIÉTÉ - DIVERS

Un nouvel « Elan » aussi pour les copropriétés !

Dans la loi « fourre-tout » portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), on trouve de nombreux textes qui intéressent les copropriétés, ou impactent leur fonctionnement. Vite, un premier tour d’horizon sur l’apport de la loi Elan !

Des changements à (vite) intégrer...

Loi Elan : en bref. La loi Elan comporte un chapitre spécifique, intitulé « Améliorer le droit des copropriétés » , comprenant au final 15 articles. La loi comporte aussi divers articles, disséminés au fil du texte, qui modifient la loi du 10.07.1965. Les nouveautés suivantes sont déjà à noter... 

Organisation/tenue des AG. La loi Elan modifie les règles applicables, pour les délégations de vote. Elle crée un nouveau dispositif qui permettra aux copropriétaires de participer à une AG par « visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification » . Un vote par correspondance sera également possible, avant la tenue d’une AG, au moyen d’un formulaire. Un décret d’application sera nécessaire (loi du 10.07.1965 nouv. art. 17-1 A) 

Règlements de copropriété. En présence de lots transitoires, des règlements de copropriété devront parfois faire l’objet d’une « mise en conformité », dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi Elan. Côté syndic, prévoyez de faire le nécessaire, au besoin (cf. notice). 

Côté syndic. Un décret viendra préciser la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne aux copropriétaires, dans l’espace sécurisé prévu par la loi (loi de 1965 art. 18, I) . Si un syndic ne transmet pas sous un mois, au conseil syndical, des pièces/documents demandé(e)s par celui-ci, des pénalités journalières seront en outre dues sur ses honoraires de base. Le montant minimal des pénalités sera fixé par décret (loi de 1965 art. 21, al. 6) 

Conseil.  Pour vous permettre de vite vous y retrouver, en particulier si vous êtes syndic, nous recensons d’ores et déjà, dans notre notice, les nouveaux textes qui sont/seront à prendre en compte, au vu de la loi Elan. Nous approfondirons tel ou tel point dans le cadre de prochains conseils. 

Une vaste réforme à l’horizon... 

Deux ordonnances programmées. La loi Elan a aussi habilité le gouvernement à prendre deux ordonnances, concernant les copropriétés. 

Une refonte des textes. Sous 12 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, le gouvernement pourra prendre par ordonnance des mesures visant, à partir du 01.06.2020, à « améliorer la gestion des copropriétés, et à prévenir les contentieux » . L’objectif est notamment de « clarifier, moderniser, simplifier et adapterles règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété » . 

Un code spécifique. Sous 24 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, le gouvernement pourra, par ordonnance, mettre en place un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis » , afin de « regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété » . 

Ce qu’il faut aussi savoir

Copropriétés en difficulté. Des textes de la loi Elan concerne spécifiquement les copropriétés en difficulté. L’objectif est notamment de simplifier et d’améliorer la procédure Orcod (opération de requalification des copropriétés dégradées). Des textes « se penchent » aussi sur le cas où des parties communes d’une copropriété sont concernées par un arrêté de péril ou d’insalubrité. 

Un « plan » ciblé. Les pouvoirs publics ont présenté, le 10.10.2018, un « Plan Initiatives copropriétés ». Ce plan , en partenariat avec les collectivités locales, l’Anah, l’Anru et Action Logement, a pour objectif de « redresser » (sic) les 684 copropriétés les plus en difficulté (cf. notice). 

En attendant les deux ordonnances prévues, qui devraient aboutir à la création d’un nouveau code spécifique, tenez compte des changements générés par la loi Elan. Des innovations, p.ex. sur le vote par correspondance de copropriétaires ou leur participation par visioconférence en AG, supposent un décret d’application.

 

Comment nous joindre

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